こんにちは。
今回は住宅ローンについて、簡単にご紹介します。
まずは確定申告における【住宅ローン控除】について。
■制度内容
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、マイホームの新築・購入や、増改築・リフォームのために住宅ローンを組んだ方を支援する税制優遇制度です。
住宅ローン減税とも呼ばれるこの制度では、定められた要件を満たしたときに、年末時点の住宅ローン残高に0.7％をかけた金額が、所得税や住民税から控除されます。
以下、新築住宅を対象として記載します。
■適用条件
・取得から6ヶ月以内に居住を開始し、控除申請する年の大晦日まで継続して居住していること
・控除申請する年の年間総所得が2,000万円以内であること
・床面積が50㎡以上で、1/2以上が居住用であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・入居した年を含む5年間で、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税特例などを受けていないこと
・一定の省エネ基準を上回る住宅であること
■適用期間
新築住宅を取得した場合は原則13年間です。
■最大控除額・借入限度額
2025年に入居する場合、新築住宅の借入限度額と最大控除額は以下のとおりです。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 最大控除額 |
| 長期優良住宅・ 低炭素住宅 | 4,500万円 （5,000万円） | 409.5万円（455万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 （4,500万円） | 318.5万円（409.5万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 （4,000万円） | 273万円（364万円） |
| その他の住宅 | 0円 （2023年までに新築の建築確認を受けている場合は2,000万円） | 0万円（140万円） |
（ ）内は子育て世帯等
■金利の種類
代表的な金利の種類は以下のとおりです。
| 変動金利 | 市場金利の動向に合わせて返済期間中にも適用金利が変動する。 基本的には日銀の政策金利の動きと連動する。 |
| 10年固定金利 | 借入から当初の10年間は固定金利となり、11年目以降にあらためて固定金利もしくは変動金利を選び直すことができる。 |
| 全期間固定金利 | 返済期間の全期間にわたって固定金利の商品。代表的な商品は日本住宅金融支援機構が民間金融機関を通じて提供するフラット35です。 |
■金利の推移
過去５年の各金利のおおまかな推移は以下のとおりです。
住宅ローンの金利は市場金利の影響を受けて変動しますが、基本的に変動金利は短期金利である日銀の政策金利に連動し、固定金利は長期金利の影響を受けて決まります。見直しが容易な変動金利は実勢の金利に基づいて金利が決定され、固定金利は将来の金利変動のリスクを銀行が引き受けることになるため、将来のインフレや経済情勢の見込みが反映された長期金利が参考指標になります。
■返済額のシミュレーション
2025年4月1日の金利をもとに、借入金額3,500万円、借入期間35年で返済額を計算してみます。
| 金利の種類 | 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
| 変動金利 | 0.71% | 94,140円 | 39,538,672円 |
| 10年固定金利 | 2.00% | 115,941円 | 48,695,500円 |
| 全期間固定金利 | 1.94% | 114,867円 | 48,243,940円 |
当初の毎月の返済額や総返済額を見る限りは変動金利のほうが負担は少ないですが、文字通り年２回の金利の変動があるため、毎月の返済額や総返済額が増える可能性があります。長期間の借入の場合には、「住宅ローンの５年ルール」で金利が変動しても５年間は毎月の返済額が据え置かれる制度がありますが、金利変動リスクを考慮する必要があります。
夢のマイホームのため、住宅ローンを受ける際には細心の注意を払い、不安なときは専門家に相談しましょう。
